주택관련 담보대출에 대한 리스크관리기준(주택담보대출)

저작자 : 강기봉 freekgb@gmail.com

 

현행 「주택관련 담보대출에 대한 리스크관리기준」은 아래 고시에 따라 현재 2020년 12월 3일에 ‘19.12.16대책, ’20.2.20대책, ‘20.6.17대책 및 ’20.7.10대책의 4차례 「주택시장 안정대책」 내용이 반영되어, 5개 금융업권인 「은행업 감독규정」,「보험업 감독규정」,「상호금융업 감독규정」,「상호저축은행업 감독규정」 및 「여신전문금융업 감독규정」에 동일하게 적용되었습니다. 이 관리기준은 일반적인 법률과는 달리 정부기관이 정책을 유연하게 반영할 수 있습니다.

 

  ※ 「은행업감독규정」등 5개 감독규정 일괄개정규정 고시(금융위원회 고시 제 2020 – 54호, 2020.12.03.) : https://www.fsc.go.kr/po040200/27253?srchCtgry=&curPage=&srchKey=all&srchText=%EB%8B%B4%EB%B3%B4%EB%8C%80%EC%B6%9C&srchBeginDt=&srchEndDt= 

 

 

▣ 주요내용

 

고시에 따른 개정 내용은 아래와 같습니다.

 

가. 주택담보대출 규제 강화

 

□ 투기지역 및 투기과열지구 소재 시가 9억원 초과 고가주택을 담보로 주담대를 받는 경우 주택가격 9억 초과분에 대해 LTV를 20%로 강화

    * (기존) LTV 40% → (변경) 9억원 이하분 LTV 40%, 9억원 초과분 LTV 20%

 

□ 투기지역 및 투기과열지구 소재 시가 15억 초과 초고가 아파트를 담보로 취급하는 주택담보대출 금지

 

□ 투기지역·투기과열지구 소재 고가주택을 담보로 한 대출이 있는 가계 차주가 대출을 받는 경우 차주 단위 DSR(은행 40%, 비은행 60%)을 적용

 

□ 조정대상지역 소재의 주택을 담보로 주담대를 받는 경우, LTV 비율을 50% 이내로 적용하고, 9억원 초과분은 LTV 규제를 30%로 강화

 

□ 규제지역 소재 주택 구입목적으로 주담대를 받는 가계 차주에 대해 6개월 내 기존주택 처분 및 전입의무 부여

 

나. LTV 10% 우대 서민·실수요자 소득기준 완화

 

□ 규제지역 내 LTV·DTI가 10%p씩 우대되는 ‘서민·실수요자*’ 기준인 부부합산 연소득 기준을 8천만원(생애최초구입자는 9천만원)으로 완화

    * ①부부합산 연소득 8천 이하②주택가격 6억원 이하(조정대상지역 5억원) ③ 무주택세대주

 

다. 규제지역 지정·변경시 잔금대출 등 집단대출 규제 경과조치 보완

 

□ 무주택자 및 처분조건부 약정을 체결한 다주택자의 집단대출에 대하여 규제지역 지정·변경전 대출규제 적용 가능

    * (기존) 비규제지역에서 LTV 70% 하에 중도금 대출을 받은 차주는 규제지역 지정시 잔금대출에 대해 LTV 40%(또는 50%) 적용 → (변경) 잔금대출에 대해서도 LTV 70% 적용

 

라. 사업자 주택담보대출 규제 강화

 

□ 주택임대업, 주택매매업 外 사업자에 대해 규제지역 소재 주택구입 목적의 주택담보대출 취급 금지

 

□ 주택임대업, 주택매매업 사업자에 대해 모든 지역에서 주택담보대출 취급 금지

 

 

▣ 주택관련 담보대출에 대한 리스크관리기준

 

아래 첨부파일은 현행 「주택관련 담보대출에 대한 리스크관리기준」입니다.

[별표 5] 주택관련 담보대출에 대한 리스크관리기준(상호저축은행업감독규정).hwp

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▣ 가계부채 관리 강화방안 (2021년 10월 26일)

 

금융위원회는 2021년 10월 26일에 「가계부채 관리 강화방안」을 발표하면서, 가계부채 관리 3개과제 세부방안으로 [1] 차주단위 DSR 2‧3단계 조기 시행(2단계 ‘22.1월~, 3단계 ‘22.7월~), [2] 제2금융권 DSR 기준 강화(‘22.1월~) 및 [3] DSR 계산시 대출 산정만기 현실화(‘22.1월~)을 제시하였습니다. 이에 따라 차주단위 DSR에 대해 아래와 같이 시행됩니다. 다만, 이 기준은 아파트 잔금대출(주택담보대출)의 경우 입주자모집공고일을 기준으로 적용됩니다. 

 

	21.7월 이전	1단계(현행)	2단계 (‘22.7월→‘22.1월)	3단계 (‘23.7월→‘22.7월)
주담대	투기‧과열지구 9억원 초과 주택	①全 규제지역 6억원 초과 주택	총 대출액 2억원 초과   (①/② 유지)	총 대출액 1억원 초과   (①/② 폐지)
신용대출	연소득 8천초과 & 1억원 초과	②1억원 초과
(대상)	신규취급주담대의 8.8%	신규취급주담대의 12.4%	全차주의 13.2% 全대출의 51.8%	全차주의 29.8% 全대출의 77.2%

 

  ※ 금융위원회 보도자료(2021.10.26), 「가계부채 관리 강화방안」발표 : https://www.fsc.go.kr/po010101/76740?srchCtgry=1&curPage=&srchKey=sj&srchText=%EA%B0%80%EA%B3%84%EB%B6%80%EC%B1%84+%EA%B4%80%EB%A6%AC+%EA%B0%95%ED%99%94%EB%B0%A9%EC%95%88&srchBeginDt=&srchEndDt= 

 

 

▣ 정책 변화 가능성

 

한편, 아래 기사에 따르면 차기 정부에서 LTV와 DSR을 완화하게 될 것으로 보입니다.

 

 - "LTV·DSR 완화되나" 금융위 오늘 인수위 업무보고, 박슬기 기자, 머니S, 2022.03.25 자 https://moneys.mt.co.kr/news/mwView.php?no=2022032508528073940&code=w0203