서울 인구의 감소와 주택 매매 및 전세 가격의 관계

서울 인구가 매년 줄고 있다고 합니다. 아래 기사를 비롯한 다수의 기사들이 주택 가격의 상승이 그 원인인 것으로 보도하고 있습니다. 그렇다면 통계자료를 살펴보겠습니다. 

 

양지윤 기자, "집값 때문에 떠납니다"···6년간 서울시민 340만명이 짐쌌다, 서울경제, 2021.11.16. 자 https://www.sedaily.com/NewsView/22U1EPYS3H 

'집값 때문에 떠납니다'…6년간 서울시민 340만명이 짐쌌다

 

  ※ 통계 출처 : 국가통계포털(https://kosis.kr/)의 통계자료를 편집하였습니다.

 

□ 서울 인구 변동 추이

 

서울 인구는 2000년 이후로 감소하다가 2005년을 기점으로 2006년부터 차츰 증가하여 2010년에는 2000년의 인구를 회복하였으나, 2011년부터 재차 감소하였습니다. 그렇지만 2011년 이후의 인구 감소의 하락세는 점차 강해졌습니다. 이런 추세라면 몇 년 이내에 900만명을 하회할 수도 있을 것으로 보입니다.   

 

 

□ 서울 인구 감소와 주택 매매 및 전세 가격 대비

 

2008년 이후의 (전체)주택평균매매와 아파트평균매매 가격은 2013년까지 어느정도 하락이 있었지만 2014년부터 상승을 시작하여 2016년 이후로는 상승폭을 상당히 키웠으며 2019년 이후로는 급등했습니다. 이에 대해 2011년 이후의 (전체)주택평균전세가격과 아파트평균전세가격은 매년 일정한 상승을 하다가 2019년 이후로 급등하였습니다(가격은 매년 12월 기준의 수치입니다). 일명 임대차 3법은 전세 가격이 급등과 맞물려 나온 정책이었으나 전세 가격의 급상승에 제동을 걸지는 못했고 오히려 이것으로 인해 주택 가격이 더욱 상승하게 되었다는 비판이 우세합니다.      

 

 

□ 시사점 (사견)

 

(전체)주택 및 아파트의 평균매매 가격은 일정 기간의 조정이나 하락이 있었지만 우상향하였고, 무엇보다 (전체)주택 및 아파트의 평균전세 가격은 매년 상승했음을 알 수 있습니다. 최근 기사들은 2030 세대의 서울에서의 이탈을 주택 가격의 상승에 초점을 맞추고 있고, 이 내용에 이견은 없습니다. 다만, 2030 세대는 아직 주택을 매매할 수 있는 자본이 부족하거나 주택 매매에 대한 인식이 낮은 상태이므로, 대체로 전세 또는 월세의 주택임차를 하는 경우가 많을 것으로 생각됩니다. 주택 가격 상승의 영향이 크겠지만 주택임차를 위한 비용의 격차가 매년 상당히 상승하는 상황에서 2030 세대는 상대적으로 비용 부담이 적은 서울 외곽 지역이나 경기도로 보금자리를 이전해야 하는 경우가 많을 것으로 생각됩니다. 예를 들어 2년마다 몇 천 만원 정도였던 전세 가격의 격차가 2년마다 억 단위로 격차가 벌어지면 주택을 매입하지 않는 이상 은행대출, 이사, 반전세전환 또는 월세전환를 선택해야 할 수 있습니다. 그렇지만 이것들은 모두 비용의 과다한 증가를 초래하므로, 서울 주택의 임차인은 상대적으로 주거비용이 적게 들고 직장에 비교적 가까운 곳이나 경기도로 (주택 매입이나 임차를 선택하여) 이주하는 것을 선택할 수 있습니다.

 

다만, 이외에도 서울의 경제 중심이 서울역, 용산, 강남 등으로 자리잡으면서 이들 지역에 접근 가능하면서 주거 환경이나 학군이 좋은 경기도 지역으로 이주하는 경우도 생각해 볼 수 있습니다.

 

일반적으로 서울을 주거지로 삼는 것을 선호하여 서울로 재진입 하려는 심리도 강하기 때문에, 향후에 경제 상황이나 주택 매매 및 전세 시장의 상황에 따라 추세는 변동될 수 있을 것으로 보입니다. 

 

한편, 매년 주택의 평균전세 가격이 상승했고 이런 추세는 계속될 것이며 주택 가격 상승과 함께 이는 더욱 심화될 것으로 보입니다. 더욱이 전세가 반전세나 월세로 급격하게 전환되면서 월세 부담이 더욱 커질 것으로 보이는데, 이런 상황은 서울에서의 주거 환경을 더욱 악화시키고 2030 세대의 탈 서울 현상을 부추길 가능성이 높아 보입니다.