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저작자 : 강기봉 freekgb@gmail.com

 

복잡한 도시를 떠나서 경치 좋은 곳에 세컨드 하우스(second house)로 주택을 하나 마련해서 주말마다 가족들과 놀러가는 경우가 많습니다. 도심에 사는 분들이라면 누구라도 꿈꾸는 라이프 스타일이겠죠.

 

그런데 이와 같이 매입한 주택은 별장으로 취급되어 상당한 취득세, 재산세 및 양도소득세에 상당한 비용을 지불해야 할 수 있습니다. 다만, 별장은 종합부동산세법에서는 주택으로 보지 않기 때문에 종합부동산세는 부과되지 않습니다. 그렇지만 재산세가 과세표준의 4%이므로 매년 유지비만으로도 상당한 비용이 듭니다. 

 

별장은 아래와 같은 기준을 충족하는 주택을 말합니다(지방세법 제13조 제5항 제1호). 그렇지만 '농어촌주택'의 경우는 별장으로 취급하지 않습니다. 따라서 별장으로 취급되지 않으려면 해당 주택이 주거용으로 사용된다는 점을 증명(기본적으로 전입신고를 합니다)할 수 있거나 농어촌주택에 해당해야 합니다.

 

  ▷ 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지

  ▷ 제외 : 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있는, 대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지

 

지방자치법
제3조(지방자치단체의 법인격과 관할)
③ 특별시ㆍ광역시 또는 특별자치시가 아닌 인구 50만 이상의 시에는 자치구가 아닌 구를 둘 수 있고, 군에는 읍ㆍ면을 두며, 시와 구(자치구를 포함한다)에는 동을, 읍ㆍ면에는 리를 둔다.
④ 제10조제2항에 따라 설치된 시에는 도시의 형태를 갖춘 지역에는 동을, 그 밖의 지역에는 읍ㆍ면을 두되, 자치구가 아닌 구를 둘 경우에는 그 구에 읍ㆍ면ㆍ동을 둘 수 있다.

 

지방세법 시행령
제28조(별장 등의 범위와 적용기준) ② 법 제13조제5항제1호 전단에서 “대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지”란 다음 각 호의 요건을 갖춘 농어촌주택과 그 부속토지를 말한다.

1. 대지면적이 660제곱미터 이내이고 건축물의 연면적이 150제곱미터 이내일 것
2. 건축물의 가액(제4조제1항제1호의2를 준용하여 산출한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 6천500만원 이내일 것
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 있지 아니할 것
  가. 광역시에 소속된 군지역 또는 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권지역. 다만, 「접경지역지원법」 제2조제1호에 따른 접경지역과 「수도권정비계획법」에 따른 자연보전권역 중 행정안전부령으로 정하는 지역은 제외한다.
  나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역
  다. 「소득세법」 제104조의2제1항에 따라 기획재정부장관이 지정하는 지역
  라. 「조세특례제한법」 제99조의4제1항제1호가목5)에 따라 정하는 지역

 

이외에 별장에 적용되는 기준은 아래와 같습니다.

 

  ▷ 별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우는 별장ㆍ골프장ㆍ고급주택ㆍ고급오락장 또는 고급선박을 2명 이상이 구분하여 취득하거나 1명 또는 여러 명이 시차를 두고 구분하여 취득하는 경우(지방세법 시행령 제28조 제1항). 

  ▷ 별장 중 개인이 소유하는 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것으로 하고, 법인 또는 단체가 소유하는 별장은 그 임직원 등이 사용하는 것으로 하며, 주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로서 사업장으로 사용하고 있음이 사업자등록증 등으로 확인되지 아니하는 것은 별장으로 본다(지방세법 시행령 제28조 제3항). 

 

위의 별장에 대한 세금은 아래와 같습니다.

 

 

▣ 취득세(지방세법 제13조, 제16조)

 

별장에 해당하는 주택을 취득하는 경우 "취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액"으로 합니다. 즉, 표준세율에 중과기준세율의 4배를 더한 세율이 적용됩니다. 

 

  ▷ 별장 취득세 : 표준세율(기본세율) + 8% (표준세율에 중과기준세율(2%)의 100분의 400(4%)을 합한 세율)

  ※ 중과기준세율 : 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다(지방세법 제6조 제19호).

 

예를 들어 조정대상지역에 1 주택인 사람이 비조정대상지역에 별장을 취득하는 경우에는 아래와 같은 세율이 적용됩니다.

 

일반주택 별장
1% 9%
2% 10%
3% 11%

 

지방세법
제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)
⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장ㆍ고급주택ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

  1. 별장: 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있는, 대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지는 제외한다). 이 경우 별장의 범위와 적용기준은 대통령령으로 정한다.

제16조(세율 적용) ① 토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 해당 토지나 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 해당 각 호에서 인용한 조항에 규정된 세율을 적용하여 취득세를 추징한다.

  3. 제13조제5항에 따른 별장, 골프장, 고급주택 또는 고급오락장
② 고급주택, 별장, 골프장 또는 고급오락장용 건축물을 증축ㆍ개축 또는 개수한 경우와 일반건축물을 증축ㆍ개축 또는 개수하여 고급주택 또는 고급오락장이 된 경우에 그 증가되는 건축물의 가액에 대하여 적용할 취득세의 세율은 제13조제5항에 따른 세율로 한다.

 

 

▣ 재산세(지방세법 제111조)

 

일반적인 주택에는 과세표준에 아래와 같은 세율이 적용됩니다.

 

이에 대해 별장의 재산세는 과세표준의 4%가 부과됩니다(지방세법 제111조 제1항 제3호 가목).

 

지방세법
110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지
2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지

제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
3. 주택
가. 제13조제5항제1호에 따른 별장: 과세표준의 1천분의 40

 

 

▣ 종합부동산세(종합부동산세법 제2조 제3호)

 

별장은 종합부동산세법상 주택에서 제외되므로 종합부동산세 대상에서 제외됩니다.

 

종합부동산세법
제2조(정의) 
이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

3. “주택”이라 함은 「지방세법」 제104조제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조제5항제1호에 따른 별장은 제외한다.

 

재산세와 종합부동산세이 대상이 되는지 여부와 관련하여 아래 표를 참고할 수 있습니다.

 

구분 재 산 의 종 류 재산세 종부세
건축물 주거용  - 주택(아파트, 연립, 다세대,단독·다가구), 오피스텔(주거용)
 - 별장(주거용 건물로서 휴양·피서용으로 사용되는 것)
 - 일정한 임대주택·미분양주택·사원주택·기숙사·가정어린이집용 주택
과세
과세
과세
과세
×
×
기타  - 일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물) 과세 ×
토지 종합합산  - 나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농지·임야·목장용지 등
 - 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지
 - 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지
 - 재산세 분리과세·별도합산과세대상이 아닌 모든 토지
 - 주택건설사업자의 일정한 주택신축용 토지
과세
과세
과세
과세
과세
과세
과세
과세
과세
×
별도합산  - 일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것)
 - 법령상 인·허가 받은 사업용 토지
과세
과세
과세
과세
분리과세  - 일부 농지·임야·목장용지 등(재산세만 0.07% 과세)
 - 공장용지 일부, 공급목적 보유 토지(재산세만 0.2% 과세)
 - 골프장, 고급오락장용 토지(재산세만 4% 과세)
과세
과세
과세
×
×
×

 * 표의 출처 : 국세청, 궁금해요 종합부동산 세법(종합부동산세 법령 안내자료), https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2357&cntntsId=7739

 

 

▣ 양도소득세(소득세법 제104조의3)

 

별장은 소득세법상 주택에 해당하지 않으므로 양도소득세는 중과되지 않습니다. 그리고 매입한 주택이 별장으로 취급되는 경우에는 취득세와 재산세가 중과되는 반면에 1세대 1주택 지위의 유지가 가능합니다.

 

그리고 별장에 부속된 토지는 소득세법상에서 '비사업용 토지'에 해당하므로, 양도소득과세표준에 아래의 세율을 적용합니다(소득세법 제104조의3 제1항 제7호).

 

소득세법
제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 

  6. 주거용 건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 호에서 “별장”이라 한다)의 부속토지. 다만, 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 소재하고 대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택의 부속토지는 제외하며, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 경우에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다.
  7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지
   
제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
  8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지

 

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