공시가격 1억 이하 주택에 대한 주택수 계산 및 세금

저작자 : 강기봉 freekgb@gmail.com

 

공시가격 1억 이하의 주택에 대한 세금은 취득세, 보유세 및 양도소득세에 대해 아래와 같이 개별적으로 판단해야 합니다.

 

 ※ 아래 내용은 필자의 법률 규정에 대한 해석 및 정리일 뿐이며, 상세하고 정확한 내용은 세무사와의 상담을 요합니다. 

 

▣ 취득세(지방세법) : 공시가격 1억 이하 주택은 주택수에서 배제

 

□ 취득세 중과(지방세법 제13조의2)

 

- 원칙 1) 법인이 주택을 취득하는 경우: 표준세율 + 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

- 원칙 2) 1세대 2주택(일시적 2주택 제외)에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 표준세율 + 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

- 원칙 3) 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 표준세율 + 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

 

구 분	1주택	2주택	3주택	법인·4주택~
조정대상지역	1~3%	8% ※ 일시적 2주택 제외	12%	12%
비조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

* 표출처 : 국세청, 부동산 3법 등 주요 개정내용과 100문100답으로 풀어보는 주택세금, 2020.9. https://www.nts.go.kr/nts/na/ntt/selectNttInfo.do?mi=2201&nttSn=93548 

 

 ※ 관련 글 : 2022.02.26 1세대의 범위 및 세대 분리(독립 세대) 요건

 

 

□ 주택 유상거래 취득 중과세의 예외 (지방세법 시행령 제28조의2) 

 

- 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액)이 1억원 이하인 주택. 예외) 「도시 및 주거환경정비법」상의 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」상의 사업시행구역에 소재하는 주택

- 이외에도 공공임대주택, 지분적립형 분양주택이나 이익공유형 분양주택, 노인복지주택으로 운영하기 위하여 취득하는 주택, 지정문화재 또는 등록문화재에 해당하는 주택 등

- 농어촌주택

- 기타

 

□ 주택 수의 산정방법 (지방세법 시행령 제28조의4) : 주택 수 산정일 현재 공시가격 1억원 미만인 경우에 주택 수에서 배제.

 

- 원칙 : 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수

  * 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정

 

- 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외

 ▶시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액)이 1억원 이하인 주택으로서 주택 수 산정일 현재 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택

 ▶이외에도 공공임대주택, 지분적립형 분양주택이나 이익공유형 분양주택 등으로서 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있는 주택. 지정문화재 또는 등록문화재에 해당하는 주택.

 ▶농어촌주택으로서 주택 수 산정일 현재 그 요건을 충족하는 주택

 ▶상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔

 ▶주택 수 산정일 현재 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 건축물과 그 부속토지의 시가표준액)이 1억원 이하인 오피스텔

 ▶기타

 

 

▣ 재산세(지방세법) : 1억원 이하의 주택도 주택 수에 포함

다만, 주택에 대한 재산세는 주택별로 주택의 기준시가에 아래 과세표준에 따른 표준세율을 적용(지방세법 제13조제5항 제2호).

※ 지방세법 제13조제5항제1호에 따른 별장은 과세표준의 1천분의 40

 

※ 1세대 1주택에 대한 주택 세율 특례(제111조의2)

- 시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한하여 1세대 1주택에 대해서는 아래 세율을 적용

 

▣ 종합부동산세(종합부동산세법) : 과세는 개인별로 모든 주택 합산, 1세대 1주택자 판단 시 주택수 포함

 

 - 원칙 : 인별 과세로 1세대에 속한 구성원 각각에 개별적으로 과세

 - 모든 주택이 합산되므로 공시가격 1억 이하 아파트도 주택 수에 포함

 - 인별 과세의 예외 : 1세대 1주택자 여부를 판단할 때는 1세대 구성원 전체의 주택을 합산. 다만, 공동명의 1주택자를 1세대 1주택자로 인정

 

 ※ 관련 글 : 2022.02.26 1세대 1주택자의 주택 추매와 종합부동산세(세금폭탄?)

 

 

▣ 양도소득세(소득세법) : 1억원 이하의 주택은 주택 수에 포함. 해당 주택 매도 시 양도소득세 중과 배제

 

□ 1주택자 비과세 혜택(제89조 제1항 제3호) 배제 : 1억원 이하의 주택도 주택 수에 포함되므로 적용 불가(일시적 2주택자 제외)

 

□ 양도소득세 중과(소득세법 제104조제7항제1호) 배제 : 매도 시 양도소득세가 중과되는 조정대상지역 내 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위에서 배제(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제9호)

- 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 : 기본세율 + 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)

- 주택의 양도 당시 기준시가가 1억원 이하인 주택. 예외) 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건 설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외)은 제외

 

※ 아래의 3억원 이하 주택은 양도소득세 주택수 산정 배제 및 양도소득세 중과 배제(제167조의3 제1항 본문 및 제1호, 제167조의10 제1항 본문 및 제1호)

- 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택

- 다만, 취득세 산정 시에는 주택 수에 포함