1세대 1주택자의 주택 추매와 종합부동산세(세금폭탄?)

저작자 : 강기봉 freekgb@gmail.com

 

주택가격이 급격하게 상승하여 서울 시내에서는 6억원 미만의 아파트를 찾기가 어렵게 되었습니다. 그리고 이와 함께 주택의 공시가격도 급격하게 상승하고 있습니다. 그런데 공시가격 6억원은 원칙적으로 종합부동산세의 과세기준이 됩니다. 그렇지만 1세대 1주택자의 경우에는 이것에 5억원을 더 공제하여 11억원이 과세 기준이 됩니다. 

• 종합부동산세 과세 기준 : 6억원 (공시가격)
• 1세대 1주택자 과세 기준 : 6억원 + 추가 5억원 = 11억원 (공시가격)

종합부동산세법 [시행 2021. 9. 14.] [법률 제18449호, 2021. 9. 14., 일부개정] 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

 

 

□ 주택분 종합부동산세 세율 및 세액 (종합부동산세법 제9조 제1항 및 제3항)

 

주택에 대한 종합부동산세는 다음과 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 “주택분 종합부동산세액”)으로 합니다.

 

납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우[「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다) 내 2주택을 소유한 경우는 제외]는 아래와 같습니다(법인은 별도 규정).

 

 

납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 아래와 같습니다.

 

 

다만, 주택분 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액(「지방세법」 제111조제3항에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 같은 법 제122조에 따라 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액)은 주택분 종합부동산세액에서 이를 공제합니다.

 

 

□ 1세대 1주택자에 대한 세액 공제

 

그리고 종합부동산세를 납부하게 되더라도 1세대 1주택자는 주택을 과세기준일 현재 5년 이상 보유한 자는 산출된 세액에서 보유기간에 따른 공제율을 곱한 결과를 공제하고 납부합니다. 예를 들어 보유기간 6년인 경우 '종합부동산세 - (종합부동산세 x 0.2)'.

 

 

또한 만약 1세대 1주택자가 만 60세 이상인 경우에는 산출된 세액에 연령별 공제율을 곱한 금액을 해당 세액에서 공제하고 납부합니다. 예를 들어 만 65세인 경우 '종합부동산세 - (종합부동산세 x 0.3)'.  

 

 

게다가 위 두 가지 사례에 모두 해당하는 경우에는 이것들이 모두 공제될 수 있습니다. 예를 들어 만 65세이고 보유기간이 6년인 경우 '종합부동산세 - (종합부동산세 x 0.2) - (종합부동산세 x 0.3). 다만, 합산된 공제액은 100분의 80이 최대입니다. 그래서 종합부동산세를 최대 80퍼센트까지 공제받을 수 있어서 1세대 1주택자는 종합부동산세의 부담을 덜 수 있습니다.

 

그래서 1세대 1주택자는 아래와 같이 세액을 공제받을 수 있습니다.

• 과세기준 금액에서 5억원을 추가 공제한 만큼의 세액
• 결정된 종합부동산세에서 보유기간에 따른 공제액과 연령에 따른 공제액

 

□ 1주택 추가 구매 시의 종합부동산세

 

그런데 1세대 1주택자의 세대에 속한 자가 주택을 구매한 경우에는 위와 같은 공제는 받을 수 없습니다. 종합부동산세는 개인별로 부과되지만, 위의 공제는 1세대를 기준으로 판단되기 때문입니다. 아래와 같은 상황들을 생각해 볼 수 있습니다.

 

• 조정대상지역 1주택자가 조정대상지역 1주택을 추가로 구매한 경우 : 공제 없음(중과)
• 조정대상지역 1주택자가 종합부동산세나 취득세가 중과되지 않는 비조정대상지역 1주택을 추가로 구매한 경우 : 공제 없음(중과 없음)
• 비조정대상지역 1주택자가 비조정대상지역 1주택을 추가로 구매한 경우 : 공제 없음(중과 없음) 

 

만약 주택보유기간이나 연령에 따른 공제액이 크지 않고 기존에 보유한 주택가격과 신규 매입 주택의 가격의 합산이 6억원을 크게 넘지 않거나 세대원이 명의를 분산하여 매입한 결과 세대원 각각의 주택 가격의 합산이 6억원을 크게 넘지 않는다면 종합부동산세에 대해 크게 우려하지 않아도 되겠지만, 서울에 공시가격이 11억원이 넘는 주택을 소유한 자가 위와 같은 공제를 받고 있는 상태에서 소유자 본인 또는 그 세대의 세대원이 주택을 추가로 매입하는 경우에는 상당한 세금 부담을 지게 될 수 있습니다.  

 

이와 관련하여 국세청은 세액계산 흐름도를 제공하고 있습니다.

  - 국세청, 세액계산 흐름도: https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2353&cntntsId=7735 

 

 

□ 사례별 종합부동산세(홈텍스 주택분 종합부동산세 간이세액계산)

    ※ 상세하고 정확한 내용은 세무사와 상담 필요

 

보유한 주택의 공시가격이 11억원인 1세대 1주택자의 주택분 종합부동산세액은 아래와 같이 0원입니다. 

보유한 주택의 공시가격이 11억원인 1주택자의 세대원이 그 자의 명의로 주택을 매입한 경우에 주택분 종합부동산세액은 아래와 같습니다.

보유한 주택의 공시가격이 11억원인 1주택자 본인이 공시가격 3억원인 주택을 매입한 경우에 주택분 종합부동산세액은 아래와 같습니다.

보유한 주택의 공시가격이 16억원인 1세대 1주택자의 주택분 종합부동산세액은 아래와 같습니다. 만 67세 및 보유기간 17년을 적용하여 세액공제를 받았은 것으로 계산하였습니다.

보유한 주택의 공시가격이 16억원인 1주택자의 세대원이 그 자의 명의로 주택을 매입한 경우에 주택분 종합부동산세액은 아래와 같습니다. 연령 및 장기보유에 따른 세액공제가 빠졌습니다.

보유한 주택의 공시가격이 16억원인 1주택자 본인이 공시가격 3억원인 주택을 매입한 경우에 주택분 종합부동산세액은 아래와 같습니다.

만약, 1세대 1주택자가 주택을 추가로 매입하는 경우에는 부부 간(부부간 재산 증여는 6억권까지 세금 공제)이라면 주택의 명의를 분산하는 것이 유리합니다(부부 이외의 세대원이 주택을 구매하는 경우에는 세대 분리 요건에 부합하면 세대를 분리하는 것이 좋습니다). 각 명의자가 6억원을 공제받기 때문에 위와 같이 공시가격 6억원 이하인 주택에 대해서는 종합부동산세가 부과되지 않고 넘더라도 세금 부담이 크지 않기 때문입니다(추매자 세대원의 세대 분리 시에는 1세대 1주택자의 지위가 유지됩니다). 그렇지만 공시가격이 높을수록 종합부동산세의 부담이 급격하게 커지고 공시가격은 계속하여 상승하는 추세에 있으며 그 상승폭도 정부정책에 따라 클 수 있기 때문에, 주택의 추가 매입을 할 때 세금에 대한 부담에 대해 유의할 필요가 있습니다.