정부 부동산 정책(전세대책, 표준임대료) 관련 법률 개정?

 

저작자 : 강기봉 freekgb@gmail.com

 

헤럴드경제에 따르면, 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 2021년 9월 15일 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “전·월세가격 안정 및 시장 어려움을 완화할 수 있는 다각적인 방안에 대해 시장 전문가, 연구기관 등의 의견 수렴을 거쳐 연말까지 강구 해나가려 한다”고 밝혔다고 합니다.

 

양영경 기자, “전세대책 연말에 또 나온다는데…어떤 내용 담길까[부동산360]”, 헤럴드경제, 2021.09.22. 자 https://n.news.naver.com/mnews/article/016/0001890001

 

부동산 시장에서는 대체로 표준임대료의 적용과 전월세상한제 확대를 예상하고 있습니다. 그리고 아래의 「주택기본법」의 일부개정법률안과 「주택임대차보호법」의 일부개정법률안에서 이와 표준임대료와 계약갱신청구권 및 전월세상한제 확대에 관한 내용을 다루고 있습니다.

 

정부의 정책도 법적인 근거에 기초하여 마련되고 시행되어야 하므로, 아래 개정법률안이 수정되거나 통합・수정되어 각 법률이 개정될 것으로 보입니다.

 

 

□ 표준임대료 도입

 

▷ 주거기본법 일부개정법률안(윤호중의원 등 12인 발의, 의안번호 2101879, 제안일자 2020-07-14)

  - 주거기본법 일부개정법률안(윤호중의원 등 12인) : https://likms.assembly.go.kr/bill/billDetail.do?billId=PRC_B2B0R0V7E1H4P1G0R0Z5B0Q0J5L0E5

 

[제안이유 및 주요내용]

 

대한민국 헌법 제35조에는 국가가 주택개발정책 등을 통하여 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다고 명시돼있음. 그러나 최근 급격한 임대료 상승으로 인하여 2년마다 쫓겨나듯이 생활권을 이동하는 서민들이 급증하고 있으며 이는 임대료 인상에 관한 국가의 책임이 불분명하고 임대료 인상 범위에 대한 기준이 없기 때문에 발생하는 것으로 법적 보완이 시급한 상황임

이에 주거정책의 기본원칙에 표준임대료를 정하여 안정적인 주거생활을 보장하도록 정부의 의무를 명시하고 나아가 시·도지사가 시·군·구를 기준으로 매년 용도·면적·구조·사용승인일 등을 고려하여 표준주택을 선정하여 표준임대료를 산정·공고하여 국민의 안정적인 주거생활을 보장하고 궁극적으로 국민행복 증진에 기여하려 함(안 제3조 및 제17조의2).

 

현 행	개 정 안
제3조(주거정책의 기본원칙) 국가 및 지방자치단체는 제2조의 주거권을 보장하기 위하여 다음 각 호의 기본원칙에 따라 주거정책을 수립·시행하여야 한다.	제3조(주거정책의 기본원칙) -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
1. ∼ 9. (생 략)	1. ∼ 9. (현행과 같음)
<신 설>	10. 표준임대료를 정하여 안정적인 주거생활을 보장할 것
<신 설>	제17조의2(표준임대료의 설정) ① 시·도지사는 국민의 주거안정을 위하여 시·군·구를 기준으로 용도·면적·구조·사용승인일 등을 고려하여 표준주택을 지정하고, 그 표준주택에 대한 표준임대료를 산정하여 매년 공고하여야 한다. 이 경우 표준임대료는 다음 각 호의 사항을 고려하여 산정하여야 한다. 1. 주택의 공시가격 2. 해당 지역 및 인근 지역의 임대료 3. 주거비물가지수 4. 「은행법」 제2조제2호에 따른 은행의 대출금리 5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 ② 시·도지사가 제1항에 따라 표준주택을 지정하거나 표준임대료를 산정·공고하려는 경우에는 미리 시·도 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐야 한다. 공고된 표준임대료를 변경하려는 경우에도 또한 같다. ③ 제1항에 따라 공고된 표준임대료에 이의가 있는 자는 공고된 날부터 30일 이내에 시·도지사에게 이의를 신청할 수 있다. ④ 시·도지사는 제4항에 따른 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시·도지사는 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제1조에 따른 표준임대료를 조정하여 다시 공고하여야 한다. ⑤ 제1항부터 제4항까지에 따른 표준주택의 지정, 표준임대료의 산정·공고 및 이의신청에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

 

▷ 이 개정법률안의 검토보고서(최시억 수석전문위원, 주거기본법 일부개정법률안 검토보고, 국회 국토교통위원회, 2020.9, 2~5면)에 따르면 아래과 같은 견해가 있습니다.

 

- 표준임대료가 합리적으로 산정되기 위해서는 제도적 기반 마련이 선행될 필요가 있다(서울연구원, 주거권 강화를 위한 주택임대차 제도 개선방안, 2018.12 참고).

 

- 임대차신고제를 통하여 임대료 관련 데이터베이스를 구축하고, 주택의 특성 및 품질을 확인하기 위한 주택상태 조사를 실시하며, 지리 정보체계(Geographic Information System)를 활용한 생활환경․입지 데이터 구축 등이 선행되어야 표준임대료표가 신뢰성 있게 작성될 수 있을 것이다.

 

- 국토교통부도 임대차신고제가 시행(2021년 6월)되고 이를 통한 데이터베이스가 구축된 이후에 표준임대료에 대한 논의가 진행될 필요가 있고, 특히 우리나라의 전세제도, 보증금율, 전월세 전환율 등 독특한 임대문화로 인하여 표준임대료 산정의 복잡성이 더욱 높아 면밀한 검토가 필요하다는 의견이다.

 

 

위 내용에 따르면, 임대차신고제의 통계자료를 표준임대료 산정에 일정한 수준에서 활용할 것으로 보이며, 이를 보완할 다른 방안을 마련할 수도 있습니다.

 

만약 표준임대료를 도입한다면, 이와 관련한 전세 및 월세와 관련한 추가적인 규제도 병행될 가능성이 높다고 할 수 있습니다. 아래의 주택임대차보호법 일부개정법률안 중에서 윤호중 의원이 대표발의한 안은 위의 주거기본법의 입법을 전제로 하고 있습니다.

 

 

 

□ 전세 및 월세 계약갱신청구권의 확대와 차임 등의 증액 상한

 

최근의 주택임대차보호법 일부개정법률안 중에서 이 주제와 관련하여 유의미한 것들은 아래와 같습니다.

 

※ 아래 표는 “진선희 전문위원, 주택임대차보호법 일부개정법률안 검토보고, 국회 법제사법위원회, 1, 13면.”에서 인용 및 수정하였습니다.

 

제안자	제안일	회부일	의안번호
심상정의원 등 10인	2020. 7. 3.	2020. 7. 6.	2101371
이해식의원 등 10인	2020. 7. 9.	2020. 7. 10.	2101722
김상희의원 등 12인	2020. 7. 13.	2020. 7. 14.	2101820
정성호의원 등 10인	2020. 7. 13.	2020. 7. 14.	2101837
윤호중의원 등 11인	2020. 7. 14.	2020. 7. 15.	2101932
이원욱의원 등 21인	2020. 7. 15.	2020. 7. 16.	2101989
박광온의원 등 10인	2020. 11. 03.	2020. 11. 04.	2104873

 

<계약갱신청구권을 통한 임대차존속 보장기간>

현행	심상정 의원안	이해식 의원안	김상희 의원안	정성호 의원안	윤호중 의원안	이원욱 의원안	박광온 의원안
4년 (2+2)	9년 (3+3+3)	4년 (2+2)	무제한	4년 (2+2)	6년 (2+2+2)	6년 (2+2+2)	6년 (3+3)

 

 

<차임 등의 증액 상한>

구 분	차임 등의 증액 상한
현행	20분의 1 이하의 범위에서 시·도의 조례로 정하는 비율
심상정의원안	직전년도의 전국소비자물가변동률
이해식의원안	100분의 5
김상희의원안	직전 2개 연도 전국소비자물가 상승률의 평균에 해당하는 비율
정성호의원안	연 5% 이내에서 대통령령으로 정하는 기준
윤호중의원안	전년도 물가상승률에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
이원욱의원안	기준금리에 100분의 3을 더한 비율
박광온의원안	현행과 같음

 

 

앞서 기술한 바와 같이 위 개정법률안들은 계속적인 논의와 의견 수렴을 하면서 통합 및 수정되어 법제사법위원장안으로 대안이 제안될 가능성이 높습니다. 어떻게 입법이 되든 임대차존속 보장기간이 확대되거나 차임 등의 증액 상한이 조정될 가능성이 높다고 할 수 있습니다. 만약 현재 당면한 전세 및 월세 문제에 바로 적용하고자 한다면 6년(2+2+2년)과 차임 등의 증액 제한이 유력해 보입니다.

 

다만, 정부가 2021년 연말까지 전월세 관련한 대책을 마련하겠다고 하였는데, 이와 관련한 비판들이 많으므로 제기되는 문제점들을 어떻게 보완할지, 다른 대안을 내 놓을지, 아니면 (가능성은 높지 않지만) 입법 의지를 철회할 지는 추이를 지켜보아야 할 것으로 보입니다.  

 

▷ 개정법률안 제안이유 및 주요내용

 

  - 주택임대차보호법 일부개정법률안(심상정의원 등 10인) : https://likms.assembly.go.kr/bill/billDetail.do?billId=PRC_R2Y0A0C7G0E3G1Y0R3C2T5Q8G9D3C2

 

  - 주택임대차보호법 일부개정법률안(이해식의원 등 10인) : https://likms.assembly.go.kr/bill/billDetail.do?billId=PRC_V2Y0D0H7D0G9S1T7J3P9I5M8G6G6S8

 

  - 주택임대차보호법 일부개정법률안(김상희의원 등 12인) : https://likms.assembly.go.kr/bill/billDetail.do?billId=PRC_O2E0T0B7J1H3V1P0R3M0C5Q3V9B7W5

 

  - 주택임대차보호법 일부개정법률안(정성호의원 등 10인) : https://likms.assembly.go.kr/bill/billDetail.do?billId=PRC_O2Q0R0D7W1C3X1G3W5F2M2S4X2Y9T3

 

  - 주택임대차보호법 일부개정법률안(윤호중의원 등 11인) : https://likms.assembly.go.kr/bill/billDetail.do?billId=PRC_F2I0V0C7O1K4O1W7N0D4S5K4M9Y7C7

 

  - 주택임대차보호법 일부개정법률안(이원욱의원 등 21인) : https://likms.assembly.go.kr/bill/billDetail.do?billId=PRC_I2B0V0U7C1E5X1T4V4R6I0V8O3U4D9

 

  - 주택임대차보호법 일부개정법률안(박광온의원 등 10인) : https://likms.assembly.go.kr/bill/billDetail.do?billId=PRC_L2Z0O1C1X0Q3S1C0T4P9D3T5U0L8D9

 

 

□ 기타

 

이외에도 보증금 및 월 임차료를 공시가격의 120% 이내에서 결정하도록 하는 개정법률안, 임차보증금을 전부 또는 일부를 월차임(월세)으로 전환하는 경우에 월차임으로 전환하는 경우에 그 상한을 제한하는 등의 규제를 제안하는 개정법률안 등도 있습니다.